오늘 하루종일 NPL 매입 물건에 대한 생각으로 100번 1000번 정도 보는 것 같아요. 결론은 매입을 결정한 것 같습니다.
지금 시기가 시기인 만큼 내년에도 좋지 않을 것으로 보고 있습니다.
담보부 채권의 NPL 매입에 대한 간략한 개요를 알려드리겠습니다.
일단 채권을 구입하면 두 가지 방법이 있습니다.
대출 세일과 대위 상환을 통해 매입을 합니다.
이번에 구매할 물건은 대출 세일을 통해 구입합니다.
아파트 매물은 대부분 NPL을 구입하기 때문에 쉽지 않다고 생각합니다.
이번에 구입할 물건 또한 1순위 근저당권을 구입하는 것입니다.
1군 브랜드 5년 내 신축 1단지 2단지로 나뉘어져 있으며, 1단지 천세대 2단지 천세대 정도입니다.
역에서의 거리는 700M 정도의 거리에 위치해 있습니다.
이 아파트는 20년 가을부터 최근까지 7억 이상의 거래가 되었습니다.
그리고 이번 매입 부실 채권의 아파트는 20층 이상 고층에 위치하고 있으며 RR에서 봐야 한다고 생각합니다.
신축, 그리고 1군 브랜드의 대단지, 그리고 역 주변은 나쁘지 않다고 생각합니다.
그리고 교통 좋은 재료까지 갖추고 있습니다.
아직은 더 떨어질 느낌이지만 모든 위험이 회피되어 시장이 좋으면 절대로 인수할 수 없는 것입니다.
어제의 포스팅에서도 말했듯이 위험을 회피하면 돈을 벌 수 없다고 생각합니다.
이전에도 IMF시대를 주제로 한”국가 부도 날”을 보면 분명히 그 시기에도 돈을 벌고 있는 사람은 있습니다.
그 무서운 시기에도 선택을 안 하면 결과가 없는 것 같습니다.
선택을 하지 않으면 결과도 없잖아요.일단 전략은 2가지로 생각해야 할 것 같습니다.
NPL은 큰 배당 투자와 유입 투자로 생각해야 한다고 생각합니다.
지금 다른 곳에 채무 인수라는 방법도 말하고 있지만 실무에서는 쓰지 않습니다.
그런 곳에 가지 마세요.제 생각으로는, 일단 배당으로 매듭짓는다면 단타로 끝난다고 생각합니다.
배당을 하지 않으면 유입에 가야 할 것 같습니다.
일단 네이버 부동산에 매물이 오르는 정도입니다.
저희가 사들일 것은 최고 층에 가까운 층수 정도라고 전합니다.
저층 기준(5층 이하)의 2공단에는 5.7억원에서 급매물이 나오고 있습니다.
제 생각에는 우리가 구입할 물품이 5억 중반에 낙찰된다고 생각합니다.
그 정도라면 아주 최고의 EXIT가 될 것 같아요.일단 최근 분위기가 안 좋은 상황에서 가격 인하는 있습니다.
앞으로는 예상 못하지만 최근 경매 낙찰가율을 분석한 결과 사람들이 살기 좋은 곳 신축 이런 것은 시세 대비 10%정도에 팔릴 것 같아요. 이 글을 읽는 방향에서 NPL투자를 하라는 법인을 만들었습니다만, 실제로 만들었지만 쉽지 않다는 것을 많이 느끼겠지요.지금 NPL을 배운 분들의 수준은 은행 채권 담당자는 모두 예측하고 있습니다.
그래서 물건의 매입이 쉽지 않다는 것입니다.
최근 앱, 사이트가 잘 나오고 있는 만큼 환율은 금방 알 수 있습니다.
그런데 정말로 예측하기 어려운 것은 은행에서도 예측이 어렵다는 것입니다.
지금은 뉴스를 보면 NPL시장에 와서 NPL매물이 많다고 합니다.
물건은 늘어난 것이 옳습니다.
그러나 일반적으로 아파트 갭 투자 등을 하고 있던 사람이라면 가끔 받는 것이 좋아 보이지 않습니다.
며칠 전 지방 소도시에 있는 다세대 주택을 받았습니다.
은행은 대출이 8억원 정도 앞선 상태입니다.
감정가는 10억 정도 됩니다.
그런데 유찰되고 5억까지 내려온 상태입니다.
이 지역은 한번 유찰된다고 감정가의 30%씩 공제됩니다.
옥션에 출품된 물건입니다.
조금만 찾아보면 나온다고 생각합니다.
힌트는 위의 사진에서 보였습니다.
일단, 다세대 주택지만 매물이 없습니다.
왜냐하면 수요가 없어서 임대차 시세도 잘 모를 뿐 아니라 쉽지 않기 때문입니다.
결국 사재기입니다.
NPL을 할 때 최악의 것은 이처럼 사기까지 생각해야 합니다.
어느 정도 은행 채권 담당자와의 협상도 필요하다고 생각하고, 아무튼 간단한 일은 절대로 없습니다.
이 글을 읽고 내가 운영하는 오픈 채팅방에 들어 눈을 감았다고 해서 결코 배우지 않습니다.
거의 들어오고, 눙팅에서 배운다고 하는데 그것은 배우는 것이 아니라 단지 누구도 아는 정보라고 생각하세요.NPL에 관한 실무 정보는 강의를 통해서 풀어 갈 예정입니다.
어쨌든 채권 매입 과정은 정말 쉽지 않다는 얘기를 하고 싶습니다.
부동산 투자/부동산 경매/NPL/사업 등 다양한 투자가 좋아합니다.
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